Dénia afronta un cambio estructural en su modelo habitacional y de alojamiento turístico. El Ayuntamiento detalló esta semana los pilares de la nueva ordenanza municipal reguladora de las viviendas de uso turístico (VUT), una normativa concebida para poner freno a la expansión descontrolada de esta actividad en las áreas residenciales y blindar el acceso a una vivienda asequible. Ante el aluvión de datos y el nuevo mapa de restricciones, resolvemos las doce dudas fundamentales que marcarán el futuro del alquiler en la ciudad.
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¿En qué zonas del casco urbano todavía podrá crecer el número de alquileres turísticos?
El crecimiento neto solo se permite en el denominado primer ámbito (identificado como Área A, o la zona azul, en el plano municipal compartido arriba), que comprende exclusivamente la franja situada entre el camí del Llavador y la línea de playa. Al tratarse de un entorno con un número muy reducido de residentes empadronados y una fuerte implantación de otros usos comerciales, la ordenanza permite un margen de incremento de 65 nuevas licencias. El cupo máximo absoluto quedará fijado en 217 viviendas vacacionales, lo que supondrá un tope del 15% sobre la planta residencial total de dicho sector.
¿Cuántas viviendas turísticas hay en todo el término de Dénia en comparación con el casco urbano?
El volumen total de alojamientos turísticos en todo el término municipal se sitúa actualmente en torno a las 5.000 viviendas. Sin embargo, la práctica totalidad de este parque residencial se encuentra distribuida por las zonas costeras y residenciales de la periferia. En lo que respecta estrictamente al casco urbano, el número es mucho más reducido, con apenas 639 viviendas de uso turístico registradas. Es sobre este reducto urbanizado, además de Jesús Pobre, donde la nueva ordenanza va a concentrar toda su fuerza regulatoria, dejando el grueso del mapa municipal bajo las reglas habituales del mercado.
¿Qué pasará con las licencias vigentes en los barrios residenciales protegidos?
En el tercer ámbito (Área C, amarilla en el mapa), configurado por los barrios residenciales tradicionales donde se desarrolla la vida vecinal de todo el año, la prohibición de nuevas altas es total. Las autorizaciones que se encuentran activas en la actualidad no se podrán renovar una vez que expiren. Por imperativo legal de la legislación autonómica, los vencimientos definitivos comenzarán a ejecutarse de forma progresiva a partir del año 2029. El objetivo final del consistorio en estas calles protegidas es reducir la presencia de las VUT a cero en tres años.
¿Cuáles son las calles del casco urbano donde el número de viviendas turísticas queda congelado?
Esta situación de estancamiento afecta al segundo ámbito, calificado como zona de compatibilidad (Área B, verde en el mapa). En este espacio urbano mixto se mantendrán las licencias ya existentes, estableciendo un límite infranqueable de 127 alojamientos turísticos en total que no podrá rebasarse bajo ningún concepto. Las calles integradas en este cupo rígido son Marqués de Campo (con un máximo de 30 licencias), Sandunga y Fontanella (44), el Eixample Extramurs (22), Carrer Colón (14), Passeig del Raset (12) y Carrer del Pont (5).
¿Qué ocurre con los barrios emblemáticos como Les Roques o el carrer Loreto?
Ambos se encuadran dentro del cinturón de máxima protección residencial. Todo el casco histórico tradicional dentro de las murallas, lo que incluye íntegramente el carrer Loreto, el carrer Major y el entramado del barrio de Les Roques, pasa a formar parte de la zona de veto absoluto a las viviendas vacacionales. Cualquier licencia turística que opere hoy en día en estos puntos se extinguirá irreversiblemente al llegar el año 2029.
¿Cómo afectará esta nueva ordenanza a zonas como Les Marines, Les Rotes y El Montgó?
Estas grandes áreas periféricas se quedan fuera de la nueva ordenanza restrictiva. Al constituir los núcleos de segunda residencia por excelencia y responder al modelo turístico familiar histórico de la localidad, la gestión de sus viviendas vacacionales seguirá encomendada a las dinámicas libres del mercado de alquiler. No obstante, Territori recalca que dispone de los estudios detallados de todo el término municipal y que, si el fenómeno comenzara a generar fricciones en estas zonas, se activarían regulaciones específicas en el futuro.
¿Por qué el núcleo de La Xara se ha quedado al margen de la regulación?
El Ayuntamiento de Dénia mantuvo contactos directos con los representantes de la EATIM de La Xara durante la fase de elaboración del documento. Los responsables locales de la entidad vecinal expusieron que el volumen de viviendas vacacionales en su territorio es muy escaso y se encuentra bajo un control exhaustivo. Al estimar que no existe riesgo de masificación ni de distorsión del mercado de la vivienda, solicitaron no ser incluidos en las medidas restrictivas. Un escenario opuesto al de Jesús Pobre, que sí ha pedido ser blindado por completo como zona residencial protegida.
¿Qué pasará con los bajos comerciales si se quieren transformar en viviendas?
La normativa local es tajante en este aspecto: queda terminantemente prohibida la apertura de nuevas viviendas turísticas en los bajos comerciales de la ciudad. Sin embargo, la vía de la reconversión de antiguos locales comerciales a vivienda habitual y permanente de larga duración sí se mantiene abierta e incluso cuenta con líneas de estímulo municipal. Excepcionalmente, solo se autorizaría una VUT en un bajo si se ubica dentro de la zona tolerada y coincide con la existencia de una vacante libre en el cupo, si se encuentra en el Área B.
¿Cómo se podrá solicitar una nueva alta si se produce una baja en las zonas con cupo congelado?
Para dotar de dinamismo y flexibilidad a la ordenanza en las calles del Área B, donde el volumen de licencias está topado, el consistorio implementará un registro público periódico. A principios de cada año natural, el ayuntamiento publicará oficialmente la relación de vacantes disponibles que hayan aflorado debido a ceses de actividad o renuncias. A partir de ese instante, se abrirá el plazo formal para que los propietarios interesados registren sus solicitudes de alta por riguroso orden.
¿Cuál es el impacto real que se espera en el mercado residencial a largo plazo?
La aplicación de los cupos y la extinción de las autorizaciones residenciales a partir de 2029 provocará que la planta de viviendas de uso turístico en el casco urbano de Dénia se reduzca drásticamente, pasando de las 639 licencias actuales a un techo máximo de 344. Esta reducción a la mitad de la oferta vacacional de alta rotación forzará, según las previsiones de Territori, que cerca de 300 viviendas regresen de manera natural al mercado del alquiler residencial de larga duración. El fin último es inyectar oferta estable para facilitar el asentamiento de familias y la emancipación de los jóvenes locales.
¿Existe alguna trampa en el anuncio?
Sí, existe un importante límite legal que suaviza el impacto real del anuncio: las licencias anteriores a junio de 2018 son completamente intocables. Aunque el consistorio ha anunciado una reducción drástica de pisos vacacionales, el Decreto Ley 9/2024 de la Generalitat Valenciana introdujo un blindaje para proteger los derechos adquiridos y evitar reclamaciones millonarias por vulnerar la seguridad jurídica. Las licencias obtenidas entre junio de 2018 y agosto de 2024 sí tienen una caducidad obligatoria de cinco años y se enfrentan a su extinción en 2029 si no se adaptan a la norma local. Por el contrario, a los alojamientos inscritos antes de mediados de 2018 les basta con presentar una declaración responsable de habitabilidad, quedando blindados y totalmente al margen de las restricciones del ayuntamiento.
¿Cuándo entrará en vigor la nueva ordenanza?
El texto inicial se encuentra expuesto al público tras su aprobación en un pleno extraordinario convocado este viernes, 5 de junio. Durante el mes de junio, la ciudadanía y los sectores implicados podrán consultar el documento y formular las alegaciones pertinentes. La hoja de ruta trazada por el ejecutivo local contempla resolver las sugerencias y aprobar definitivamente el texto final entre los meses de julio y agosto. De este modo, la regulación entrará en vigor antes de que expire, al llegar el otoño, la suspensión cautelar de licencias urbanísticas que permanece activa desde agosto de 2024.
